Kira Artış Oranı 2026: Aylara Göre Güncel Tablo ve Hesaplama

Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı en fazla %31,49 olabilir. Bu oran, TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı Eylül 2026 verilerine göre tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasındaki değişimdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez; sözleşmeye daha yüksek bir oran ya da “TÜFE veya ÜFE’den yüksek olanı” gibi bir hüküm yazılmış olması bu sınırı kaldırmaz. Kasım 2026’da yenilenecek sözleşmelerin oranı, Ekim enflasyonunun Kasım başında açıklanmasıyla belli olacaktır. Kira ilişkisi beş yılı doldurmuşsa kira bedeli, TÜFE sınırına bağlı kalınmadan, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.

📅 Son güncelleme: 16 Ekim 2026 — her ay TÜİK verisi açıklandığında güncellenir.

2026 kira artış oranları tablosu

Tablodaki oranlar, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE verisiyle açıklanan on iki aylık ortalama değişimdir. Kira artışında aylık enflasyon veya yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama kullanılır. Bu nedenle haberlerde geçen “yıllık enflasyon” oranı ile kira artış oranı çoğu zaman birbirinden farklıdır.

Tablodaki seri, 2026 boyunca oranların her ay biraz gerilediğini gösteriyor. Bunun nedeni, on iki aylık ortalamanın her ay en eski ayı düşürüp en yeni ayı eklemesidir: aylık enflasyon bir yıl önceki aynı aydan düşük geldikçe ortalama da aşağı iner. Dolayısıyla Ocak’ta yenilenen bir sözleşmeyle Ekim’de yenilenen bir sözleşme arasında üç puandan fazla fark oluşabilir.

Hangi ayın oranı uygulanır?

Belirleyici olan takvim yılı değil, kira yılıdır. Kira yılı, sözleşmenin başladığı günden itibaren on iki aylık dönemdir. 15 Ekim 2025’te başlayan bir sözleşmenin ilk kira yılı 14 Ekim 2026’da biter; ikinci kira yılı 15 Ekim 2026’da başlar ve bu yeni dönem için Eylül 2026 verisiyle açıklanan %31,49 oran uygulanır.

Uygulamada en çok sorulan durum, sözleşmenin ayın ilk günlerinde yenilenmesidir. Örneğin 1 Ekim’de yenilenen sözleşmede Eylül verisi henüz açıklanmamıştır; TÜİK veriyi ayın üçü ile beşi arasında yayımlar. Bu durumda da yaygın uygulama, yenileme ayından önceki aya ait oranı esas almaktır: oran açıklandığında artış 1 Ekim’den itibaren hesaplanır, Ekim kirası eski tutarla ödenmişse aradaki fark sonradan tamamlanır. Sözleşmede “bir önceki ayın verisi” ya da “yenileme tarihinde açıklanmış son veri” gibi açık bir hüküm varsa ona göre hareket edilir, ancak her iki hâlde de sonuç TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Hesap, mevcut aylık kiranın azami oranla çarpılıp mevcut kiraya eklenmesinden ibarettir: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran). Ekim 2026 için çarpan 1,3149’dur.

Bu tutarlar üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilir; ev sahibi yasal sınırın altında kalmayı kabul ettiyse sonradan “aslında %31,49 isteyebilirdim” diyerek aynı kira yılı içinde ikinci bir artış talep edemez. Bir kira yılı içinde yalnızca bir artış yapılır.

İşyeri kirasında brüt–net ayrımı

İşyeri kiralarında kiracı, kiraya veren gerçek kişiye ödediği kiradan Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca %20 stopaj keserek vergi dairesine yatırır. Artış oranı brüt kira üzerinden uygulanır. Sözleşmede “net 40.000 TL” yazıyorsa brüt kira 50.000 TL’dir.

Net tutar üzerinden hesap yapıldığında sonuç aynı çıkar; sorun, tarafların birinin net kiraya oranı uygulayıp diğerinin brüt kiraya uygulayarak stopajı ikinci kez eklemesiyle doğar. Sözleşmede kiranın brüt mü net mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Kiraya veren şirketse stopaj yoktur, ancak KDV’li fatura söz konusu olabilir; KDV de yeni kira üzerinden hesaplanır.

Kira artışında yasal kurallar

TBK m.344, kira artışını üç ayrı duruma göre düzenler: sözleşmede artış hükmü bulunan kira, artış hükmü bulunmayan kira ve beş yılı dolan kira. Kuralların tamamı konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir; tarla, arsa gibi çatısız taşınmazların kirasına uygulanmaz.

1. Sözleşmede artış hükmü varsa

Tarafların kararlaştırdığı artış geçerlidir, ancak TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kısım hükümsüzdür. Sözleşmede “her yıl %50 artış”, “ÜFE oranında artış” veya “TÜFE ile ÜFE’den yüksek olanı” yazıyorsa artış, o ayın TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlanır. Hükmün tamamı geçersiz sayılmaz; yalnızca sınırı aşan kısmı uygulanmaz. Örneğin sözleşmede %50 yazan ve Ekim’de yenilenen kirada artış %31,49 olur.

Kademeli kira hükümleri de aynı denetime tabidir. “Birinci yıl 20.000 TL, ikinci yıl 28.000 TL” şeklindeki bir hükümde ikinci yıl tutarı %40 artışa denk geliyorsa, ikinci yıl kirası yenileme ayının TÜFE oranıyla sınırlanır.

2. Sözleşmede artış hükmü yoksa

Artış maddesi bulunmayan sözleşmede kira kendiliğinden artmaz. Ev sahibi kiracıyla anlaşamazsa artışı ancak kira tespit davası ile sağlayabilir. Bu davada hâkim, ilk beş yıl içinde yine TÜFE on iki aylık ortalamasını aşmamak koşuluyla kiralananın durumunu da gözeterek hakkaniyete uygun bir kira belirler. Yani artış maddesi olmaması ev sahibine sınırsız artış hakkı vermez; tersine, artışı dava şartına bağlar.

3. Beş yılı dolan kira

Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Bu belirlemede TÜFE’deki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir ve sonuç TÜFE sınırıyla bağlı değildir. Hâkimin belirlediği bu yeni kira, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı içinde artmaya devam eder.

Örnek: Ekim 2021’de başlayan ve bugün aylık 18.000 TL olan bir konut kirasında aynı mahalledeki benzer dairelerin kirası 35.000 TL civarındaysa ev sahibi, Ekim 2026’da başlayan altıncı kira yılı için kira tespit davası açabilir. Mahkeme bilirkişi aracılığıyla emsal kiraları belirler. Uygulamada mevcut kiracının yıllardır taşınmazda oturmasının da gözetilerek emsal bedelden belirli bir hakkaniyet indirimi yapılır. Bu nedenle sonuç çoğu zaman piyasa kirasının biraz altında, ama TÜFE artışının çok üstünde çıkar.

4. Yabancı para cinsinden kira

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıl sonunda yukarıdaki hakkaniyet esaslı belirleme uygulanır. Ancak Türkiye’de yerleşik kişiler arasında konut ve işyeri kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca kural olarak yasaktır. Bu nedenle döviz kirası, ancak bu karardaki istisnalara giren sözleşmelerde gündeme gelir.

%25 sınırı artık uygulanmıyor

Konut kiralarında Haziran 2022’de getirilen %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bu tarihten sonra başlayan kira yıllarında yalnızca TÜFE on iki aylık ortalaması uygulanıyor. Hâlâ “%25’ten fazla zam yapılamaz” diyerek ödeme yapan kiracıların, eksik ödedikleri farkın temerrüt sonucu doğurabileceğini bilmesi gerekir.

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam isterse

Yasal sınırı aşan artış talebi bağlayıcı değildir. Kiracının yapması gereken, yasal oranla hesaplanmış kirayı ödemeye devam etmek ve bunu yazılı olarak bildirmektir. Banka havalesinin açıklama kısmına “Ekim 2026 kirası – TBK 344 uyarınca %31,49 artışlı” gibi bir not düşmek, ileride çıkacak bir uyuşmazlıkta ispatı kolaylaştırır.

Kiracı sınırın üzerindeki kirayı itiraz etmeden aylarca öderse, fazlayı geri istemesi tartışmalı hâle gelir. Borçlu olmadığını bilerek yapılan ödemenin geri istenmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 78. maddesi gereği sınırlıdır; kiracının o ödemeyi neden yaptığı (örneğin tahliye baskısı altında olup olmadığı) ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle fazla ödeme yapılacaksa bunun ihtirazi kayıtla, yani “itiraz hakkım saklı kalmak kaydıyla” yapıldığı yazılı olarak bildirilmelidir.

Ev sahibinin “ya zammı kabul et ya çık” demesi tek başına hukuki bir tahliye sebebi değildir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimiyle sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibinin tahliye isteyebilmesi için ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, temerrüt veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir.

Kiracı yasal artışı ödemezse ne olur?

Yasal sınır içinde kalan ve sözleşmede kararlaştırılmış artış, kira bedelinin bir parçasıdır. Kiracının yalnızca eski kirayı ödemeye devam etmesi, artış farkı bakımından kısmi ödeme sayılır ve iki ayrı tahliye yolunu açabilir.

Örnek: Kirası 25.000 TL olan kiracı, Ekim 2026’dan itibaren 32.872,50 TL ödemesi gerekirken 25.000 TL ödemeye devam ediyor. Ev sahibi Kasım’da 7.872,50 TL’lik Ekim farkı için bir ihtar, Ocak’ta Aralık farkı için ikinci bir ihtar gönderirse, aynı kira yılında iki haklı ihtar oluşur. Kiracı farkları ihtarlardan sonra ödese bile, ev sahibi kira yılının bittiği Ekim 2027’den itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Küçük görünen bir artış farkı, bu nedenle tahliyeye kadar giden bir sonuç doğurabilir.

Kira tespit davası: süre, arabuluculuk ve mahkeme

Kira tespit davası her zaman açılabilir; asıl önemli olan, mahkemenin belirleyeceği kiranın hangi tarihten itibaren uygulanacağıdır (TBK m.345):

• Dava yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirirse, belirlenecek kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılsa bile belirlenen kira o dönemin başından itibaren uygulanır.
• Bu koşullar yoksa mahkemenin belirlediği kira ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Örnek: Kira yılı 1 Kasım’da yenilenen ve sözleşmesinde artış hükmü bulunmayan bir daire için ev sahibi en geç 1 Ekim’de dava açmalı veya kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bunu kaçırıp Aralık’ta dava açarsa, mahkemenin belirleyeceği kira bu kira yılı için değil, bir sonraki Kasım’dan itibaren uygulanır.

1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Arabuluculuğa başvuru, 30 günlük süre hesabı bakımından dava açma tarihi yerine geçmez; süre baskısı varsa ev sahibinin ayrıca noter veya iadeli taahhütlü mektupla yazılı bildirim yapması güvenli yoldur. İcra takibiyle tahliye istenen dosyalar ise zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır.

Adım adım kira artışı nasıl yapılır?

1. Kira yılını belirleyin: Sözleşmenin başlangıç tarihine bakarak yeni kira döneminin hangi gün başladığını tespit edin.

2. Doğru oranı bulun: Yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalamasını yukarıdaki tablodan alın.

3. Sözleşmedeki hükmü kontrol edin: Artış maddesi varsa oran TÜFE sınırını aşmıyorsa onu, aşıyorsa TÜFE oranını uygulayın; madde yoksa anlaşma veya dava gerektiğini unutmayın.

4. Yeni kirayı hesaplayın: Mevcut brüt kirayı (1 + oran) ile çarpın; işyerinde stopajı yeni brüt kira üzerinden hesaplayın.

5. Yazılı bildirim yapın: Ev sahibi yeni tutarı, kiracı ise ödediği tutarın dayanağını yazılı olarak veya havale açıklamasıyla bildirsin.

6. Uyuşmazlıkta arabuluculuğa başvurun: Anlaşma olmazsa arabulucuya, ardından sulh hukuk mahkemesine başvurun; 30 günlük bildirim süresini kaçırmayın.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyonla kira artışını karıştırmak: Kira artışında on iki aylık ortalama kullanılır; yıllık enflasyon farklı bir göstergedir.
• Takvim yılına göre artış yapmak: Ocak ayında bütün kiraları artırmak doğru değildir; her sözleşme kendi başlangıç ayında yenilenir.
• İşyerinde net kiraya artış uygulayıp stopajı ayrıca eklemek: Artış brüt kira üzerinden yapılır; aynı stopaj iki kez hesaplanmamalıdır.
• Beş yılı dolan kiracıya ihtarla serbest zam yapmak: Beş yıldan sonra da kira, ancak anlaşma veya mahkeme kararıyla emsale göre belirlenir.
• Fazla kirayı itirazsız ödemek: Geri isteme imkânı zayıflar; ödeme ihtirazi kayıtla yapılmalıdır.
• Artış farkını önemsiz görmek: Fark ödenmezse iki haklı ihtar ve tahliye riski doğar.

Ticari alacak, faiz ve sözleşme uyuşmazlıklarına ilişkin diğer rehberler için Ticaret ve Şirketler Hukuku hizmet alanına bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Ekim 2026 kira artış oranı kaç?

Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri için azami artış oranı %31,49’dur.

Kasım 2026 kira artış oranı ne zaman açıklanacak?

TÜİK’in Ekim 2026 enflasyon verilerini Kasım 2026’nın ilk günlerinde açıklamasıyla belli olur. Bu sayfa oran açıklandığı gün güncellenir.

Kira artışı yüzde 25 ile sınırlı mı?

Hayır. Konut kiralarındaki %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi; artık TÜFE on iki aylık ortalaması uygulanıyor.

İşyeri kiralarında da aynı oran mı uygulanır?

Evet. Çatılı işyeri kiralarında da TÜFE on iki aylık ortalaması üst sınırdır. Oran brüt kira üzerinden uygulanır.

Sözleşmede artış maddesi yoksa ev sahibi zam yapabilir mi?

Kendiliğinden yapamaz. Kiracıyla anlaşması ya da arabuluculuk sonrası kira tespit davası açması gerekir. İlk beş yılda mahkemenin belirleyeceği artış da TÜFE sınırını aşamaz.

Ev sahibi tabloda yazan oranın üzerinde zam isterse ne yapmalıyım?

Yasal oranla hesaplanan kirayı ödemeye devam edin ve bunu yazılı olarak bildirin. Fazla ödeme yapacaksanız ihtirazi kayıt koyun. İhtar veya tahliye talebi gelirse süreler kısa olduğu için vakit kaybetmeden hukuki destek alın.

Beş yılı dolan kiracıya ne kadar zam yapılabilir?

Kanunda bir oran yoktur. Taraflar anlaşamazsa mahkeme emsal kiraları, TÜFE değişimini ve kiralananın durumunu birlikte değerlendirerek yeni kirayı belirler. Sonuç TÜFE oranını aşabilir, ancak ev sahibinin tek taraflı belirlediği bir tutar bağlayıcı değildir.

Kira artışı ne zaman yapılır?

Her kira yılının sonunda, sözleşmenin başlangıç ayında yapılır. Ekim 2025’te başlayan sözleşme Ekim 2026’da yenilenir ve %31,49 sınırı uygulanır.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde yapılacak artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez; Ekim 2026’da yenilenen sözleşmelerde bu sınır %31,49’dur. Sözleşmede daha yüksek oran yazılı olması bu sınırı kaldırmaz, artış maddesi bulunmaması ise ev sahibine kendiliğinden zam hakkı vermez. Beş yılı dolan kiralarda kira, emsal bedeller dikkate alınarak mahkemece yeniden belirlenebilir. Artış farkının ödenmemesi iki haklı ihtar ve tahliye riskine yol açabileceğinden, hem kiracı hem ev sahibi hesabı doğru yapmalı ve bildirimleri yazılı olarak yapmalıdır.

Hukuki Uyarı

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira artışı; sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, artış hükmü, kiranın brüt veya net belirlenmesi ve kiralananın niteliğine göre değişebilir. Oranlar TÜİK verilerine dayanır ve her ay güncellenir.