Eylül 2026 Kira Artış Oranı %31,79: Yeni Kira Nasıl Hesaplanır?

Eylül 2026 kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan Ağustos 2026 verilerine göre %31,79’dur. Buna göre kira sözleşmesi Eylül 2026 içinde yenilenen konut ve çatılı işyerlerinde, Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi kapsamındaki yıllık kira artışı kural olarak bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı olan %31,79’u aşamaz. Ancak %31,79 kiraya verenin mutlaka uygulaması gereken sabit bir artış oranı değildir; üst sınırdır. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa kural olarak bu oran uygulanır. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise emsal kiralar ve kiralananın durumu da dikkate alınarak kira tespit davası yoluyla TÜFE oranının üzerinde yeni kira bedeli belirlenmesi mümkün olabilir.

📅 Son güncelleme: 6 Eylül 2026

Eylül 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Eylül 2026 kira artış oranı %31,79’dur. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından 3 Eylül 2026 tarihinde açıklanan Ağustos 2026 Tüketici Fiyat Endeksi verilerine göre TÜFE aylık %1,84, yıllık %31,51 ve on iki aylık ortalamalara göre %31,79 artmıştır.

Kira artışında esas alınan oran aylık enflasyon veya yıllık TÜFE değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca esas alınan ölçüt TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu nedenle Eylül 2026’da yenilenecek kira sözleşmeleri bakımından dikkate alınacak oran %31,79’dur.

%31,79 kira artışı nasıl hesaplanır?

Hesaplama mevcut aylık kira bedelinin %31,79 oranında artırılmasıyla yapılır. Örneğin mevcut kira bedeli 20.000 TL ise artış tutarı 6.358 TL, yeni aylık kira bedeli ise 26.358 TL olacaktır.

Basit formül şu şekildedir: Mevcut kira × 1,3179 = yeni kira bedeli. Ancak bu hesap özellikle ilk beş yıllık dönem bakımından kanuni üst sınırı göstermektedir; sözleşmede daha düşük geçerli bir artış oranı varsa ayrıca dikkate alınması gerekir.

%31,79 oranını uygulamak zorunlu mu?

Hayır. %31,79, Eylül 2026’da yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek kanuni üst sınırdır. Kiraya verenin mutlaka bu oranda artış yapması gerektiği anlamına gelmez. Tarafların daha düşük bir artış oranında anlaşmaları mümkündür.

Örneğin kira sözleşmesinde yıllık artış oranı %20 olarak açıkça kararlaştırılmışsa ve kanuni TÜFE sınırı %31,79 ise, ilk beş yıllık dönemde sözleşmedeki %20’lik artış hükmü kural olarak geçerlidir. Buna karşılık sözleşmede “her yıl %50 artırılır” yazıyorsa %31,79’u aşan bölüm TBK m.344 karşısında uygulanamaz.

Eylül 2026 kira artış oranı konut ve işyerinde aynı mı?

Evet. TBK m.344’teki TÜFE esaslı kira artış sistemi hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanmaktadır. Dolayısıyla Eylül 2026’da yenilenen bir konut kirasında olduğu gibi büro, mağaza veya diğer çatılı işyeri kiralarında da genel üst sınır %31,79’dur.

İşyerinin kiracısının şirket veya tacir olması tek başına bu sınırı ortadan kaldırmaz. Ancak alışveriş merkezi, ciro kirası, yabancı para üzerinden kira veya karma sözleşmeler gibi özel yapıdaki kira ilişkilerinde sözleşme hükümlerinin ayrıca incelenmesi gerekebilir.

%25 kira artış sınırı 2026’da devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiraları için geçici olarak uygulanan %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. 2026 yılında konut kiralarında %25’lik özel sınırlama bulunmamaktadır.

Bu nedenle Eylül 2026’da konut kirası yenilenirken genel TBK m.344 sistemi uygulanır ve TÜFE’nin on iki aylık ortalaması dikkate alınır. Eylül 2026 bakımından bu oran %31,79’dur.

Sözleşmede “TÜFE oranında artış” yazıyorsa ne olur?

Kira sözleşmesinde yıllık artışın TÜFE oranında yapılacağı kararlaştırılmışsa, Eylül 2026 yenilemesinde esas alınacak oran %31,79’dur. Burada da “TÜFE” ifadesinin kira hukukunda uygulanan on iki aylık ortalama değişim oranı üzerinden değerlendirilmesi gerekir.

Sözleşmede “TÜFE veya ÜFE’den yüksek olanı”, “yıllık enflasyon” veya kanuni sınırın üzerinde sabit bir oran gibi hükümler bulunması hâlinde ise TBK m.344’teki emredici üst sınır dikkate alınır. Kanuni sınırı aşan sözleşme hükmü, aşan bölüm bakımından kiracıyı bağlamaz.

Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa ne olur?

Sözleşmede kira artışına ilişkin hiçbir hüküm bulunmaması, kiraya verenin istediği oranda artış yapabileceği anlamına gelmez. Taraflar yeni kira bedelinde anlaşamazsa kira bedeli hâkim tarafından, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere kiralananın durumu ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenebilir.

Dolayısıyla ilk beş yıllık dönemde sözleşmede artış hükmünün bulunmaması da TBK m.344’teki TÜFE sınırını ortadan kaldırmaz.

5 yılı dolan kiracıya %31,79’dan fazla artış yapılabilir mi?

Mahkeme kararıyla mümkün olabilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TBK m.344/3 farklı bir sistem öngörmektedir. Bu aşamada yeni kira bedeli belirlenirken yalnız TÜFE oranı değil, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de dikkate alınır.

Bu nedenle örneğin uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracının mevcut kirası çevredeki emsal kiraların çok altında kalmışsa, kiraya veren kira tespit davası açarak TÜFE artışının üzerinde yeni bir kira bedeli belirlenmesini isteyebilir. Ancak kiraya verenin beşinci yıl doldu diye tek taraflı olarak “emsal kira budur” diyerek istediği rakamı doğrudan uygulaması mümkün değildir; uyuşmazlık hâlinde bedeli mahkeme belirler.

Kira tespit davasında 30 günlük süre neden önemli?

Kira tespit davası hukuken her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi bakımından TBK m.345’te zamanlama kuralları bulunmaktadır.

Kural olarak dava yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılmışsa veya aynı süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış ve dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanabilir. Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm varsa, TBK m.345/3 gereğince yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren uygulanması mümkün olabilir.

Eylül oranı hangi kiracılar için geçerli?

%31,79 oranı, kira sözleşmesinin yeni dönemi Eylül 2026 içinde başlayan sözleşmeler bakımından önemlidir. Kiracının kirayı hangi gün ödediği tek başına belirleyici değildir; esas olan sözleşmenin yenilenme dönemidir.

Örneğin kira sözleşmesi 15 Eylül 2025’te başlamış ve yıllık olarak yenileniyorsa yeni dönem 15 Eylül 2026’da başlayacağından %31,79 oranı dikkate alınır. Buna karşılık sözleşmesi Ağustos 2026’da yenilenen kiracı için Eylül oranı geriye dönük olarak uygulanmaz.

Kiraya veren %31,79’dan fazla artış isterse ne olur?

İlk beş yıllık dönemde ve özel bir hukuki durum bulunmadığında, TBK m.344’teki sınırı aşan kira artışının kiracı tarafından kabul edilmesi zorunlu değildir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olması da kanuni sınırı aşan bölümü geçerli hâle getirmez.

Buna karşılık kira ilişkisi beş yılı aşmışsa kiraya veren kira tespit davası yoluyla emsal kira bedellerinin de dikkate alınmasını isteyebilir. Bu nedenle “TÜFE sınırı hiçbir durumda aşılamaz” şeklindeki yaklaşım da doğru değildir; kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiği mutlaka kontrol edilmelidir.

Eylül 2026 için temel kira artış kuralları

Bu nedenle kira artışında yalnız TÜİK tarafından açıklanan oranı bilmek yeterli değildir. Sözleşmedeki artış hükmü, kira ilişkisinin süresi ve varsa kira tespit davasının şartları birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Uygulanacak kira artış oranı; kira sözleşmesinin yenilenme tarihine, sözleşmedeki artış hükmüne, kira ilişkisinin süresine, kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğine ve kira tespit davası şartlarına göre değişebilir. Somut kira sözleşmesi ayrıca incelenmelidir.